Risques et diagnostics obligatoires à Fréjus : préparer son dossier

À Fréjus, dans le Var, le dossier doit distinguer les risques recensés à l’échelle communale des informations effectivement applicables au logement. Les faits fournis identifient sept risques, mais ne précisent ni les périmètres réglementaires ni les prescriptions attachées à une parcelle. Ils ne permettent donc pas de dresser une liste définitive des mentions obligatoires pour chaque vente ou location. La consultation d’ERRIAL et la vérification de l’état des risques réglementé doivent être envisagées à l’adresse concernée. Les 16 911 DPE décrivent, pour leur part, un parc diagnostiqué : ils ne constituent ni un inventaire exhaustif des logements ni une mesure de leur exposition aux risques.

Inondation et mouvement de terrain : examiner l’implantation

• Inondation. Ce risque est recensé à Fréjus, sans indication fournie sur les secteurs concernés ou les caractéristiques des phénomènes. Pour le vendeur comme pour le bailleur, le point à résoudre est son éventuelle traduction dans l’état des risques du bien : le seul nom de la commune ne permet pas de conclure à une mention réglementaire précise. Il est utile de préparer l’adresse, les références de parcelle, les plans disponibles et les informations connues sur les parties basses du bâtiment. Les maisons individuelles représentent 12,1 % des logements diagnostiqués ; cette proportion ne permet pas de savoir lesquelles sont exposées. Pour un appartement, l’examen peut aussi porter sur les accès et les locaux communs, sans présumer leur vulnérabilité.
• Mouvement de terrain. La présence de ce risque dans le recensement communal ne renseigne ni sa nature exacte ni son emprise. Le vendeur et le bailleur doivent donc faire vérifier ce que les informations réglementaires à l’adresse impliquent pour leur état des risques, sans assimiler automatiquement ancienneté et instabilité. Avec 35,2 % des diagnostics concernant un bâti antérieur à 1975, les documents disponibles sur la construction et ses transformations peuvent éclairer le dossier. Le propriétaire peut réunir les études de sol déjà réalisées, les rapports techniques et les justificatifs de travaux dont il dispose. Cette préparation documentaire n’établit pas un désordre et ne signifie pas qu’une nouvelle étude serait systématiquement obligatoire.

Séisme et radon : distinguer donnée manquante et classe connue

Le séisme figure parmi les risques recensés, mais la zone de sismicité réglementaire de Fréjus n’est pas renseignée dans les faits disponibles. Il serait donc injustifié de lui attribuer un niveau ou d’en déduire des prescriptions constructives. Pour le vendeur et le bailleur, cette donnée reste à vérifier avant de déterminer le contenu applicable de l’état des risques. La période 1948-1974 représente 30,7 % des diagnostics, soit la période dominante du parc étudié. Elle donne un contexte de construction, pas une preuve de conformité ou de vulnérabilité sismique. Le propriétaire peut préparer les plans et documents relatifs à la structure ou aux transformations, lorsqu’ils existent, sans présenter leur absence comme une non-conformité démontrée.

• Radon. Fréjus relève de la classe de potentiel 3 sur une échelle de 1 à 3, correspondant à un potentiel significatif. Cette information est connue, contrairement à la zone sismique, mais elle n’est pas une mesure de concentration dans un logement. Pour préparer une vente ou une location, il convient de vérifier sa traduction dans l’état des risques réglementé. Les faits fournis ne détaillent pas les modalités juridiques de cette information ; ils ne permettent pas davantage d’affirmer qu’un mesurage ou des travaux seraient automatiquement imposés.
• Lien avec le bâti. Les 357 DPE classés F ou G renseignent la performance énergétique, non la présence de radon. De même, les 4,5 % de diagnostics portant sur un bâti antérieur à 1948 ne permettent pas de classer les logements selon leur concentration intérieure. Le propriétaire peut réunir les informations disponibles sur la ventilation, les espaces en contact avec le sol et les éventuelles mesures déjà effectuées. Ces éléments servent à documenter la situation réelle sans transformer le DPE en diagnostic radon.

Feu de forêt : vérifier la situation autour du bâtiment

Le feu de forêt est recensé à Fréjus, mais aucun périmètre ni aucune prescription locale ne sont fournis. Pour le vendeur comme pour le bailleur, il faut donc vérifier les informations applicables à la propriété avant de déterminer les mentions à intégrer à l’état des risques. On ne peut pas déduire du recensement communal une obligation de travaux identique pour tous les biens. Les maisons individuelles représentent 12,1 % du parc diagnostiqué : leurs abords peuvent constituer un point de préparation du dossier, sans que cette part mesure l’exposition au feu. Le propriétaire peut rassembler le plan du terrain, les informations sur les accès et les documents reçus concernant les espaces extérieurs. Pour un appartement, les pièces disponibles sur les abords communs peuvent également être utiles.

Risque industriel et transport de marchandises dangereuses

• Risque industriel. Son recensement communal ne désigne, dans les faits transmis, aucun établissement, aucune distance ni aucun périmètre réglementaire. Pour une vente ou une location, il reste donc à vérifier si l’adresse relève d’informations à reporter dans l’état des risques. Les 30,7 % de diagnostics associés à la période 1948-1974 ne renseignent pas la proximité d’une installation industrielle. Le propriétaire peut préparer les documents réglementaires déjà reçus et les éventuelles pièces décrivant des adaptations du bâtiment. Rien dans les données disponibles ne permet de présenter de telles adaptations comme obligatoires pour l’ensemble des logements de Fréjus.
• Transport de marchandises dangereuses. Ce risque est recensé sans précision sur les itinéraires, les infrastructures ou les secteurs concernés. Il ne faut donc pas inventer un axe voisin ni conclure à une exposition uniforme. Pour le vendeur et le bailleur, la vérification porte sur les informations réellement applicables au bien et sur leur place dans le dossier réglementé. Les 16 911 DPE ne permettent aucune localisation de cette exposition. L’adresse exacte, les références cadastrales et les documents disponibles sur l’environnement du bâtiment constituent des éléments de préparation utiles, mais ne remplacent pas la vérification réglementaire.

Préparer les diagnostics sans confondre les indicateurs

Le profil du parc diagnostiqué aide à poser les bonnes questions, mais ne suffit pas à établir les diagnostics obligatoires d’un logement particulier. Les 35,2 % de diagnostics concernant des constructions antérieures à 1975 et les 4,5 % concernant celles d’avant 1948 sont des données collectives, non la date de construction du bien vendu ou loué. Le propriétaire doit donc partir des caractéristiques documentées de son logement et de l’opération envisagée. Les faits fournis ne contiennent pas les critères juridiques permettant d’énumérer tous les autres diagnostics exigibles. Une liste exhaustive serait ainsi insuffisamment fondée. Il convient de distinguer le DPE individuel, les informations sur les risques et les autres pièces dont l’applicabilité reste à vérifier.