DPE à Saint-Aygulf, Fréjus : comprendre le bâti et les étiquettes du quartier

Le dossier énergétique de Saint-Aygulf repose sur 1 559 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon analysé de 15 000 DPE à Fréjus. Cette base permet de décrire les logements diagnostiqués dans le quartier et de comparer plusieurs indicateurs avec ceux de la commune. Elle ne constitue toutefois pas un inventaire de tous les logements de Saint-Aygulf : les proportions présentées doivent donc être lues comme celles du corpus étudié. L’analyse associe les périodes de construction, la distinction entre maisons et appartements, les étiquettes énergétiques et les valeurs médianes de consommation, de coût et de surface. Pour un propriétaire, un acquéreur ou un candidat à la location, ces données apportent un contexte local. Elles ne remplacent pas l’examen du DPE du bien concerné, dont les caractéristiques peuvent s’écarter du profil du quartier.

Un bâti marqué par la période 1948-1974

La période de construction la plus représentée à Saint-Aygulf est celle de 1948 à 1974, avec 33,9 % des diagnostics du quartier. Il s’agit de la tranche dominante, mais non d’une majorité des logements analysés. Au total, les constructions antérieures à 1975 représentent 36,9 % du corpus, tandis que celles d’avant 1948 n’en constituent que 3,0 %. Le quartier se distingue donc davantage par la place du bâti de 1948-1974 que par celle du bâti le plus ancien. Les maisons individuelles représentent 30,3 % des diagnostics, le reste concernant des appartements. Cette prédominance des appartements est importante pour lire le profil local, sans pour autant attribuer une performance énergétique uniforme à cette catégorie. Les données ne croisent pas ici le type de logement, son année de construction et son étiquette : elles ne permettent pas de désigner les maisons ou les appartements comme les plus énergivores.

• 1948-1974 : cette période rassemble 33,9 % des diagnostics. Elle constitue le premier repère pour décrire l’âge du bâti étudié, sans résumer à elle seule la diversité des logements du quartier.
• Avant 1948 : la part atteint 3,0 % à Saint-Aygulf, contre 4,5 % à Fréjus. Le bâti le plus ancien est donc moins représenté dans le corpus du quartier qu’à l’échelle communale.
• Maisons individuelles : elles comptent pour 30,3 % des diagnostics. Les appartements constituent le reste du corpus, mais aucune ventilation des classes DPE entre ces deux catégories n’est fournie.

La classe C domine, avec 77 logements classés F ou G

La distribution des étiquettes fait apparaître une nette prépondérance de la classe C, avec 706 diagnostics sur les 1 559 étudiés. La classe D arrive ensuite avec 335 diagnostics, devant la classe B, qui en rassemble 212. Les classes A et E comptent respectivement 64 et 165 diagnostics. À l’extrémité la moins favorable de la distribution, 61 logements sont classés F et 16 sont classés G. Ces 77 logements constituent les passoires énergétiques recensées dans le corpus du quartier, soit 4,9 %. Le profil de Saint-Aygulf ne peut donc pas être réduit à cette seule proportion : la classe C y occupe la première place, mais des situations énergétiques différentes coexistent. Pour apprécier un bien précis, son étiquette demeure plus utile que l’image générale du quartier. La répartition locale sert à situer cette étiquette, non à la présumer.

• Classes A et B : 64 diagnostics en A et 212 en B. Ces logements sont présents dans le corpus, sans que les informations fournies permettent de préciser leurs dates de construction ou leurs équipements.
• Classes C et D : 706 diagnostics en C et 335 en D. Ce sont les deux étiquettes les plus représentées, la classe C se détachant nettement dans la distribution du quartier.
• Classes E, F et G : 165 diagnostics en E, 61 en F et 16 en G. La part de passoires annoncée, soit 4,9 %, correspond uniquement aux logements F et G.

Des indicateurs énergétiques au-dessus des médianes de Fréjus

La comparaison avec Fréjus fait ressortir plusieurs écarts concordants. La consommation médiane atteint 160 kWh/m²/an à Saint-Aygulf, contre 139 kWh/m²/an à l’échelle de la ville. Le coût énergétique annuel médian estimé s’établit à 919 €, contre 816 € pour la commune. Dans le même temps, la surface médiane du quartier est de 59 m², contre 61 m² à Fréjus. Les valeurs énergétiques plus élevées ne s’accompagnent donc pas d’une surface médiane plus grande. La proportion de passoires F et G est également supérieure : 4,9 % dans le quartier, contre 2,1 % dans la ville. Ces comparaisons décrivent un profil globalement moins favorable sur les indicateurs disponibles. Elles ne permettent cependant pas d’en attribuer la cause à un système de chauffage, à un état d’isolation ou à une catégorie de bâtiment, faute de données sur ces éléments.

Vendre : situer le DPE du bien dans un quartier dominé par la classe C

Pour vendre à Saint-Aygulf, la lecture du DPE gagne à être présentée avec les caractéristiques propres au logement, plutôt qu’avec une affirmation générale sur le quartier. Les 706 diagnostics classés C donnent un repère local, mais ne constituent ni une norme applicable à tous les biens ni une indication de leur valeur de vente. Un vendeur peut expliquer où se place son logement dans cette distribution et distinguer son estimation énergétique du coût médian local de 919 € par an. Pour un bien classé F ou G, les 77 cas recensés montrent que cette situation existe dans le quartier sans être majoritaire. L’enjeu est de rendre lisibles les informations du diagnostic et les éventuels points à approfondir. Aucun élément fourni ne permet de chiffrer une décote, un budget de rénovation ou un effet du classement sur la négociation.

Louer : examiner le logement plutôt que lui appliquer les 919 € médians

Pour une mise en location, les indicateurs de Saint-Aygulf invitent à examiner attentivement l’information énergétique du bien proposé. Le coût annuel médian estimé de 919 € constitue un point de comparaison, mais ne doit pas être présenté comme la future dépense du locataire. La consommation médiane de 160 kWh/m²/an apporte un autre repère, à rapprocher de la valeur figurant sur le diagnostic du logement. La présence de 4,9 % de passoires F et G justifie également de vérifier la classe exacte, sans supposer qu’un appartement ou une maison relève de cette catégorie en raison de son seul emplacement. Les faits disponibles ne comprennent pas de règles juridiques ni de calendrier réglementaire : ils ne suffisent donc pas à conclure sur la possibilité de louer un bien précis. Cette question demande une vérification distincte de l’analyse statistique du quartier.